Los peligros desconocidos del refinanciamiento

Recibir una inesperada negativa cuando se solicita refinanciar una hipoteca es siempre un golpe, sobre todo cuando se ha sido presidente de la Reserva Federal.

Si puede rechazarse a Ben Bernanke, como le sucedió este año, todo dueño de una vivienda debe sabe a qué prestar atención para evitar posibles torpedos de refinanciamiento.

En momentos en que las tasas de interés están cerca de mínimos históricos, el mercado de refinanciamiento parece en recuperación.

La Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA por la sigla en inglés) dijo que su Índice Compuesto de Mercado, una medición del volumen de solicitud de préstamos, creció 5,6 por ciento en octubre sobre una base ajustada de forma estacional, debido enteramente a solicitudes de refinanciamiento.

Lo que pasa después es otro tema. Luego del derrumbe inmobiliario de 2007, las entidades crediticias se han mostrado hipersensibles ante cualquier mínimo desvío en el proceso de aprobación.

El rechazo de Bernanke ilustra precisamente eso, ya que un motivo que se mencionó fue su renuncia a un “empleo de tiempo completo” para fundar su propia compañía. Según las fórmulas de refinanciamiento, eso puede sugerir un ingreso poco confiable.

“Allá en el lejano oeste de 2006, todo el que pudiera empañar un espejo conseguía un préstamo”, dice Greg McBride, analista financiero de Bankrate.com. “Ahora, en el mejor de los casos el crédito se está flexibilizando, pero no hay zonas grises. Las entidades crediticias no tienen absolutamente ningún incentivo para apartarse de lo que establece la ley, y no importa si se es una persona común o Ben Bernanke.”

Si alguien que gana 250.000 dólares por discurso puede verse rechazado por tener un ingreso “poco confiable”, todo el que firme una solicitud de refinanciamiento debe estar preparado para sorpresas desagradables y saber qué hacer para mejorar sus posibilidades.

El nuevo mundo de las tasaciones

Las tasaciones de propiedades siempre han sido una de las cartas peligrosas del refinanciamiento. Si un tasador determina que una vivienda no vale lo suficiente (la relación préstamo-valor debe ser por lo general de 80 por ciento o menos), es casi seguro que no se otorgará el refinanciamiento.

Es cierto que eso era antes apenas más que un trámite. Con frecuencia se seleccionaba a los tasadores porque era probable que coincidieran con el valor necesario para llegar a un acuerdo. Eso fue algo que se buscó cambiar con el Código de Conducta de Valuación de Viviendas (HVCC por la sigla en inglés) que instrumentaron Freddie Mac (la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda) y Fannie Mae (la Asociación Federal de Préstamos para la Vivienda) en 2009. Uno de los objetivos era reducir la cantidad de tasaciones exageradas que, según pensaban algunos funcionarios, habían contribuido al derrumbe del mercado inmobiliario.

Si bien ya no está formalmente en vigor, el HVCC ejerció influencia en las normas de tasación de la Reforma Dodd-Frank de Wall Street y la Ley de Protección al Consumidor que el Congreso aprobó en 2010.

El código de conducta significaba que todo el que pudiera beneficiarse del exitoso acuerdo de un préstamo, tales como operadores hipotecarios y agentes de bienes raíces, no podía solicitar tasaciones. Es aquí donde interviene la Compañía de Administración de Tasaciones (AMC por la sigla en inglés), terceras partes de presunta objetividad que servían como intermediarias entre entidades crediticias y tasadores en préstamos convencionales. Las AMC existían desde hacía años, pero su uso se generalizó en momentos en que las entidades de crédito querían atenerse a regulaciones más estrictas sobre conflictos de intereses.

Lo que parecía una respuesta razonable a la irregularidad de las tasaciones de viviendas ha generado una serie de problemas. Ansiosas por obtener ganancias y reducir costos, las AMC suelen contratar al tasador más barato disponible, sostienen grupos inmobiliarios y de tasadores.

“Lo habitual era elegir a alguien que fijara el valor más alto”, dice Casey Fleming, autor de “The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage” (Guía de préstamos: Cómo obtener la mejor hipoteca posible). “Ahora seleccionan al que lo hace rápido y barato.”

Las minas terrestres no terminan ahí. En primer lugar, los críticos aseguran que las AMC contratan tasadores que no están familiarizados con la ubicación de una vivienda (como quieren trabajar con el tasador menos caro y más rápido, pueden contratar a alguien que tal vez viva a muchos kilómetros de la vivienda en cuestión y no tenga familiaridad alguna con las condiciones locales). A esa inexperiencia, dice Fleming, hay que sumarle la disposición a hacer tasaciones bajas a los efectos de evitar todo posible problema por “exagerar” los valores de las viviendas.

“Para un tasador, lo más fácil es ser conservador para que nadie pueda cuestionar valores altos”, señala. “Es en ese punto donde los consumidores que refinancian pueden verse muy perjudicados.”(La Asociación Nacional de Compañías de Administración de Tasaciones no contestó una solicitud de entrevista.)

Independientemente de la fuente –un tasador inexperto o negligente puede proceder de una AMC o de otra parte-, hay medidas que los propietarios de viviendas pueden tomar antes de gastar varios centenares de dólares en una tasación destinada al fracaso. En primer lugar, pedir a un agente de bienes raíces elementos de comparación, viviendas similares que se hayan vendido poco antes. Eso puede sugerir un valor razonablemente exacto.

Luego hay que analizar a los tasadores. Cuando éstos se contactan por primera vez, hay que tomar nota de su nombre completo. A continuación, hay que comunicarse con la comisión de tasadores inmobiliarios del estado en que se viva para determinar dónde reside el tasador.

Debe preguntarse a los tasadores cuánto ha trabajado en el vecindario donde está ubicada la propiedad. Un tasador que conozca bien la zona estará informado sobre los valores habituales y el impacto de otros factores, tales como la presencia de escuelas.

Por último, hay que corroborar los detalles de la licencia del tasador. Algunos pueden tasar propiedades de todo valor, mientras que otros tienen más limitaciones. “Tenía una propiedad que valía 1,1 millones de dólares, pero la tasación fue de 800.000”, dice Fleming. “El tasador no tenía licencia para hacer tasaciones superiores al millón de dólares.”

En resumen, si el tasador no parece el adecuado, hay que solicitar otro (y someterlo al mismo proceso).

Falsa seguridad

Los propietarios de viviendas cuyos préstamos están aprobados y simplemente están a la espera de una firma pueden sentirse ansiosos, lo cual es comprensible. Pero no deben permitir que el entusiasmo los lleve a hacer compras no oportunas.

La siguiente es una de las formas en que eso puede ocurrir. A medida que se acerca el día de la firma del préstamo, una concesionaria local de autos publicita una venta irresistible. Quienes han solicitado un refinanciamiento para hacer pagos hipotecarios más bajos pueden sentirse tentados a destinar ese ahorro a un auto nuevo (en especial en el caso de un refinanciamiento por efectivo, por el cual el dinero que reciben los solicitantes de un préstamo también puede destinarse a un auto nuevo.)

Un problema es que las entidades crediticias solicitan un último informe de crédito antes de la firma. Si un solicitante se acerca al extremo de la relación deuda-ingreso, toda nueva deuda puede frustrar el refinanciamiento. Es por eso que hay vigilar los gastos durante el proceso de solicitud. “No hay que comprar electrodomésticos caros ni obtener una nueva tarjeta de compras en Sears”, advierte Carolyn Warren, autora de “Mortgage Ripoffs and Money Savers” (Timadores hipotecarios y Ahorristas).

Entre usted y yo

La mayor parte de la gente ha hecho acuerdos entre particulares, tales como comprar un auto a un vendedor privado o acordar un trabajo con un contratista. En lugar de un financiamiento formal, la otra parte acuerda una serie de pagos. Los detalles de la transacción, que no comprende más que un apretón de manos, nunca aparecen en los informes de crédito.

Los informes de titularidad son otra cuestión. Todo el que reciba pagos puede trabar un embargo contra una propiedad hasta que se reembolse el préstamo. Cuando la entidad crediticia pide el informe del título antes de la firma, esas “deudas no declaradas” pueden interpretarse como un intento de ocultar deudas adicionales. Lo mejor, dice Warren es ser sincero con la entidad de crédito. Hay que escribir una carta explicando toda obligación de ese tipo. “A ninguna entidad le gusta descubrir esas cosas en el medio del proceso”, afirma.

¿Buenas noticias? Malas noticias

La mayor parte de la gente se entusiasma ante un regalo en efectivo, una bonificación laboral o cualquier otro tipo de ventaja monetaria inesperada. Ante una refinanciación, no hay que alegrarse tanto. Todos los refinanciamientos exigen que la entidad crediticia analice la totalidad de los depósitos que no sean laborales. Como explica Greg Cook, funcionario de préstamos de Temecula, California, todo depósito que no pueda rastrearse puede afectar una decisión sobre el otorgamiento de un préstamo. Es por eso que hay estar preparados para explicar todo dinero “sospechoso”. “Puede ser de hasta 25 dólares”, agrega Cook.

Una disputa crediticia –una cuenta con la que no estamos de acuerdo y que surge durante el proceso de refinanciamiento- tampoco es un elemento bienvenido. Cook señala que “para que una entidad de crédito obtenga un puntaje crediticio exacto, la disputa debe zanjarse o eliminarse. Como eso puede llevar tiempo, recomiendo a quienes solicitan un préstamo que se ocupen de ello antes de solicitar el refinanciamiento.” Cecilia Beltramo is a Uruguayan translator, journalist and borzoi breeder living and working in Buenos Aires, Argentina, for several years now for both local and international media. You can contact her via email at: ceciliabeltramosalaverria@gmail.c